Daň z nabytí nemovitých věcí – 2. díl: Daň na základě odhadu, nebo směrnou hodnotou?

 Když už jste ve fázi, kdy tedy vyplňujete formuláře pro finanční úřad, stojíte na rozcestí. V kapse máte připraveny 4% kupní ceny, kterou jste za nemovitosti zaplatili. Jenže, finanční úřad bude tuto kupní cenu porovnávat. A buď ji bude srovnávat se znaleckým posudkem, jehož cenu si pak můžete od základu daně odečíst, nebo směrnou hodnotou. Co je levnější? Co je větší riziko?

Směrná hodnota

Nechce vám platit za odhad, jste si jisti, že jste koupili nemovitost za odpovídající cenu. V tom případě na zvláštní formuláře, formou křížkovací metody, sdělíte informace o nemovitosti finančnímu úřadu. Tloušťku zdí, stav nemovitosti, počet umyvadel. Těmi 4% kupní ceny, co máte schované, zaplatíte pouze tzv. zálohu na daň.  Finanční úřad si k těmto informacím doplní své koeficienty a dojde k výsledné kupní ceně, tudíž i daně. Pokud vaše kupní cena bude vyšší, zaplatíte 4% z toho, za kolik jste koupili. Pokud ale bude vyšší čísla mít berňák, budete muset rozdíl doplatit. Prostě vždy zaplatíte z toho dražšího.

Znalecký posudek, odhad, zjištěná cena

Záleží jak, kde a kdo, nicméně počítejme třeba náklad na odhad cca 4500,- Kč. Odhadce zpracuje odhad pro účely finančního úřadu, do odhadu uvede cenu zjištěnou, většinou potvrdí kupní cenu, zejména pokud už dělal odhad třeba pro hypotéku a ze zjištěné ceny zaplatíte ony 4%. Víte, na čem jste a ještě se mi za léta praxe nestalo, že by správce daně rozporoval znalecký posudek.

Jakou formu zvolit?

Ze 100 zpracovaných daňových přiznání směrnou hodnotou je vždy zhruba 10, u kterých finanční úřad svými koeficienty došel k závěru, že kupní cena byla moc nízká a daň doměřil. Kupující většinou už těžko hledali další finance na doplacení rozdílu, protože už je třeba za ty tři měsíce investovali do nemovitosti.  U rodinného domu to bohužel může být i o více než 100 000,- Kč. Prostě zaškrtávací políčka nedokáží specifikovat členitost a stav nemovitosti, jako znalecký posudek.  Například nemovitost prodána za 2 miliony, úřad tvrdil, že má hodnotu 4 mil, protože na leteckých snímcích na mapě jsou terasy, ale to že byly v dezolátním stavu, už vidět nebylo, řešilo se, že nemovitost je pro účely daně záměrně papírově podhodnocena, atd. Ještě ke všemu kupující čekali s podáním do posledního dne tříměsíční lhůty, nestihli už dodatečně podat opravu se znaleckým posudkem. Opět se šetřit nevyplatilo. 

Ze 150 znaleckých posudků správce daně ani jeden nerozporoval.

Závěr? Obecně statisticky lze říci, že pokud se jedná o obvyklou nemovitost v obvyklé lokalitě, třeba panelový byt v Praze na sídlišti, kde kupní ceny jsou na jedné, stále se opakující linii, asi stačí směrná hodnota.  V případě domů, atypických bytů či staveb, doporučujeme nechat vypracovat odhad.

PS: Jsou nemovitosti, u kterých nelze ani směrnou hodnotu použít.  O nich zase jindy…