MÁ OPRAVU ZAPLATIT PRONAJÍMATEL NEBO NÁJEMCE?

Občanský zákoník nám v § 687 říká následující:
1. Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání.

2. V nájemní smlouvě si strany mohou dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání... a to za předpokladu, že si s nájemcem dohodnul, že nájemce provede úpravy bytu. Pak se ale obě strany musejí dohodnout na tom, jak tyto opravy vypořádají (sleva z nájemného, platba za práci apod.).

3. Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce.

Drobné opravy tedy hradí nájemce. Co se ale za „drobné opravy“ považuje?


Odpověď dává novelizované nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které v § 5 od 1.1.2010 říká:

"(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

(2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

(4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3.

(5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč . Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a  jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o  provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6.

(6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5  nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

(7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.


Náklady spojené s běžnou údržbou bytu pak jsou dle §6 „náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladůstěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.“

Občanský zákoník a související nařízení vlády tedy vymezují jasná pravidla, kdy hradí opravy nájemce a kdy pronajímatel, nesmíme ale zapomenout na klíčové ustanovení §687 ObčZ odst. 3, které začíná slovy: „Nestanoví-li nájemní smlouva jinak...“.


Výše uvedená pravidla tedy platí pro případ, kdy ve smlouvě nemáme sjednáno něco jiného a fungují v takových momentech jako záchranná síť.

V nájemní smlouvě se ale od těchto pravidle můžeme odchýlit a  sjednat si i pravidla nová nebo jen částečně upravit ta stávající -  např. tím, že z hlediska věcného vymezení odkážeme na nařízení vlády, ale např. výši nákladu opravy, do které ji ponese nájemce, zvýšíme na vyšší částku, např. 700 nebo 1000 Kč.